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사업 관련 일만해도 소위 '박'이 터져나가는데 부동산까지 신경 쓸 겨를이 없다.

하지만 현재 우리나라 시스템을 돌아보면 사업 따윈 취미로 하고 임대사업자 내서 서울에 부동산 모으는 것이 10년 후 더 나은 삶을 보장하는 것 같다. 그리고 현 정부 시스템도 그것을 권장하는 듯 하다.

모두가 열심히 살고 있다. 10년간 열심히 농사를 지은 사람과 10년간 열심히 부동산 투자를 한 사람이 있다 치자. 결과적으로는 10년 후 후자가 더 많은 자산을 모은 상태가 된다. 자산이 많다고 성공한 인생은 아니겠지만 주위 환경이 받쳐준다면 굳이 성공의 방법을 따르지 않을 이유는 없다.

하지만 대다수 국민들은 알아도 돈이 없어서 못한다.

남이사 갭투자를 하던말던 알바 아니라는 주의였는데 요즘은 나도 잘 모르겠다.
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일단, 여기서는 서울 부동산과 그 외 부동산으로 구분하여 서울 부동산 중심으로 정리함.
기본명제 : 부동산은 다른 경기지표에 후행하는 지표 = 주가지수 같은 국가경제성적표를 보고 그거에 맞게 뒤따라 온다.


노무현 정부 : 글로벌 호황 -> 대기업호황 ->국내 자금 많이 풀림 -> 부동산 투자하자!!!
이명박 정부 초기 : 절정이다. 그러나 이후 금융위기 + 중국의 엄청난 추격으로 기업 경쟁력 급격히 도퇴. 그린벨트 풀어 물량 공급.
박근혜 정부 : 실물 경기 안좋아져서 각종 규제풀고 대출 장려 = 인공호흡기 붙인 것.(인위적인 경제부양) -> 투자심리가 달아오름.

하.지.만.

실물경제 신성장 동력 부재, 다크호스 기업 부재, 삼성전자 외 다 비실비실.
부를 축적한 개인들이 투자할 곳이 없음 -> 확실한 안전/대표자산인 강남권과 그에 준하는 부동산 투자.
(금에는 절대 투자하지 마라.)

문재인 정부 : 국가 경쟁력 안좋고, 국제 정세상 불확실 급등 상황이다. 재정 여건 취약한 서민들이 무리한 대출로 집사면 대외 환경 휘청시 인생 나락으로 떨어질 수 있다. 대신 지방만큼은 거주 안정화 하겠다. 정부는 일단 리스크 관리하겠다.(비트코인 관리한 정부 역할과 유사) 향후 다른 경제 지표 기대이상 좋아지거나 지지율 임기말까지 굳건하다면 초강력한 부동산 정책 내놓을 가능성도 있다.

*** 서울 투자흐름 주도세력은 나라 경제가 계속 어려워야 돈을 버는 상황이고, 비싸더라도 안전자산에 묻어놓는게 답이라 생각.
*** 서민들은 현금들고 있는 것이 차선.(또는 부채청산)
*** 이로인해 더욱 심각한 양극화 발생, 이는 어쩔 수 없는 시대 흐름이자 문재인 정부가 감내해야 될 숙제.

그래서 현재 문재인 정부에서는 어떻게 부동산 리스크를 관리하고자 하는가???
금리인상? 환율과 맞물려 수출경쟁력 약화, 쉽게 못건드림. 그래서 금리로 대출 잡지 못함.
(부동산 관련 유동성 얘기는 원인 설명할게 없을때 유통성 얘기한다고 함)
서울 공급은 줄이나 수도권 공급 늘림. 


양도세 중과 정책 등으로 다주택자에서 똘똘한 한채로 강요 받음. 그러나 (서울의) 똘똘한 한채 갖기???는 여론 몰이의 덫일 수 있다.
이로인해 서울 집값 상승과 정부 막대한 세수 확보 야기. 
'똘똘한 한채'의 적나라한 의미는 '여건이 허락하는 한 서울 여러채' 의미!!!(한다고 똑똑한 사람들이 파악한 듯.)

지방집값 폭락은? 중공업, 조선, 플랜트 등 노동집약적으로 중국 대비 경쟁력 저하로 대기업 망해서 인구 줄고 집값 폭락이유가 큼.

이명박근혜때는 여러 문제가 있었지만 그래도 시장 수요와 공급에 따라 움직였다.
하지만 이번 정부는 이전 정부와는 달리 정책 규제를 하게되면서 부동산 시장이 상당히 외곡되었다.
특히, 위에서 언급한 실물경기 안좋은데 국제 경제정세 불확실로 안전자산 투자처를 찾는 자금은 많으나 공급이 제한되며 부동산 가격이 폭등하게 된 것이다. 이 공급 왜곡을 만든게 8.2 정책이라는 것이 정설 = 실패한 정책인 이유.

금리인상보다 대출규제가 더 강력하고 효과적이다.
전세자금대출 축소 또는 폐지가 금리인상보다 효과. 왜냐하면 아파트로 들어오는 자금줄 차단.
그러나 신혼 가정은 전세 포기, 월세나 반지하로 내려가야됨.
그래서 정부는 서울 집값 잡는 것은 포기, 폭등만 막자로 전환. 왕창 받은 세금으로 신혼부부 임대 늘리는 전략으로 전화.
즉, 현정부의 스탠스는 (매우 슬프지만) 돈이 있어서 서울에 투자할 수 있는 투자자들에게는 매우 좋아 보임.

현 정부의 의도는 무엇일까?
어차피 대다수 국민은 서울에 집을 매수하기 힘들다.
다주택자? 건드려도 돈있는 그들은 별반 차이없다.
그러면 임대사업자 제도 적극 권장해서 시장 물량을 줄이자.
동시에 대출 기준 빡빡하게 만들자.
부동산을 소유하면 대부분 보수 성향(새누리당 쪽)으로 변한다.
양도세 인상 = 대표적인 집값 인상 정책.
정부가 양도세를 올리면... 에잇! 난, 집 안팔고 가지고 있거나, 임대사업자 등록할래~ (공급 감소)
정부가 양도세를 내리면... 일부 시세 차익 실현을 하기 위해서 집을 팔기도 하겠지만, 어래? 집 하나 더 사서 수익 좀 만들어 볼까? (수요 증가)


정부정책 평가하자면
대출 규제는 좋은 정책이었다. 여기까지만 했으면.....
양도소득세 폭탄 => 대표적인 집값 인상 정책.
임대사업자 반강제 전환. => 아주 큰 뻘짓.

서울 한정 상황 설명하면....
정권 교체 -> 경기회복 기대심리(정상적인 사회로 회복할 거라는 기대) -> 부동산 시장 온기.
8.2 대책 -> 2017년 추석이후 연말까지 강남쪽 한달에 1억씩 인상 -> 투자자들 똘똘한 강남 한채로 몰림.
2018년 마포 용산 성동구 필두의 강북권 강남과 갭 메우기 장세.
2018년 4월. 다주택자 매물 처리완료. -> 세놓기 좋은 소형 아파트 품귀.
그러다 한두채 더 사서 세금내면서 임대사업하는 것이 괜찮은 투자다라는 컨센서스 생김.
안그래도 매물 없던 서울 시장에 더 사모으는 투자자들 발생.
시장에 매물이 없는 상황에서 실수요자와 다주택 투자자들이 서로 집어가겠다고 경쟁.
2018년 8월. 서울 외곽, 오래된 아파트까지 오름.
2018년 8월 현재. 한바퀴돌고 다시 강남이 또 오름. ㅠㅠ

정리하면, 무주택자는 가난해지고, 일주택자는 세금만 늘어나고, 다주택자는 더 부자가되는 구간이 현재 구간이다.
그래서
정부가 던지는 메시지는 아래와 같이 정리되었다.

집을 몇채를 사재기하건, 임대사업자 등록하고 세금만 꼬박꼬박 내고, 저렴한 가격에 전월세 공급만 해라...8년간 의무를 다하면 부자가 되도록 길을 열어주겠다


현재 정부 생각 : 모든 국민이 내 집을 가지는 사회는 가능하지도 않고 바람직하지도 않다. 한 십년 존버하면서 매매차익을 노리고 저렴하게 안정적으로 장기적으로 임대 주택을 공급해줄 고마우신 분(?)이 있다면 혜택을 드리겠다. 공공임대를 늘리기에는 땅도 부족하고 해서 민간임대가 필요하다. 다만 안정적으로 임대 물건을 제공하지 못하면 혜택 다시 뺏는다. 임대 사는 사람이 많은 사회(예를 들어 독일)이 건강한 사회다.

 

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